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原告武城县浩博置业有限公司与被告史依桂房屋租赁合同纠纷一案

来源:   发布时间: 2017年01月23日

  原告武城县浩博置业有限公司与被告史依桂房屋租赁合同纠纷一案

  裁判摘要:

  本案原告与被告签订《房屋(商场)租赁合同》时,被告史依桂经营的武城县滕庄德信商厦还没有成立,当时合同签订的双方为原告与陈泰行、被告史依桂。原告选择以被告史依桂为被告而不以被告史依桂的个体工商户为被告不违反法律规定,当事人对主张的事实未能提供证据,根据证据规则,应承担举证不能的法律后果。

  原告:武城县浩博置业有限公司。住所地,山东省武城县鲁权屯镇滕庄开发区。

  法定代表人:任书浩,总经理。

  委托代理人:黄绪德,武城志峰法律服务所法律工作者。

  被告:史依桂,男,1967年生,汉族,身份证登记住所地,河北省黄骅市。

  委托代理人:陈松新,河北冀事达律师事务所律师。

  原告武城县浩博置业有限公司与被告史依桂房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法由审判员田玉海独任审判,公开开庭进行了审理,原告法定代表人任书浩,委托代理人黄绪德、被告史依桂委托代理人陈松新到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

  原告诉称,2014年8月10日,原、被告签订房屋租赁合同,租赁期限十年,租金第一年至第三年每年600000元,付款日期为商场开业一周内付清当年租金。被告于2014年1月11日开业,合同履行期间被告仅支付了400000元的租金,余欠租赁费200000元,水电费、取暖费、制冷费200000元。以上款项经原告催要无果,致使原告的合法权益受到损害。原告认为,被告逾期支付租金已构成违约,再继续履行合同已没有必要,应依法解除,被告每日支付原告1000元的违约金,现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同,要求被告支付原告房屋租赁费,水电费、等共计400000元及逾期付款违约金,诉讼费及其他费用由被告承担。

  被告史依桂辩称,原告方应该提供涉案房屋的建设工程规划证、房屋所有权证书以证实合同的有效性及原告具有出租资格;被告并不拖欠原告租赁费;按照合同约定,对于水电等费用应该由自来水公司及供电公司收取,原告无权收取;原告方采取停电、停水、封门方式干扰被告的正常的经营,致使被告至今停业,给被告及在商场内经营的其他商户造成巨大的经济损失,原告的行为已经构成严重扰乱社会秩序罪,我方将依法追究其刑事责任及民事赔偿责任。

  经审理查明,2014年8月10日,原告与被告签订房屋(商场)租赁合同,双方约定,原告将武城县浩博玫瑰园商业项目租赁给被告,面积为6000平方米,租赁期限为,除非双方终止合同,合同约定的租赁期限为十年,原告同意共4个月为被告装修期,免除装修期间的租赁费用。在条件允许的情况下,经原告书面同意,被告方可提前进场施工,被告无须承担租赁期之前提前进场施工期间的租金,如果被告在装修租赁内的装修施工由于原告的原因 或其他非被告原因受阻,原告应负责解决,同时装修受阻的时间,应相应顺延装修租赁开始租期。租赁物的交接与验收为,原告应向被告提供一份说明房屋设施修建安装情况的《房屋交接确认书》,被告应在当天接到原告房屋交接单后,按照通知单内约定的交接日期于10日内验收完毕。双方的责任为,原告建造并完成大型商业的建设,包括建造并完成租用房屋的建筑物的结构及双方约定的内外装修,安装必要的给排水、电、中央空调、电梯、自动扶梯、自动灭火、火警、防火系统、电讯设施(仅布线),地板砖、吊顶、照明设施等,这类建造和安装的所有费用由原告承担。被告应根据合同履行义务,按期向原告交纳租金等其他应履行义务。租金的交纳方式为,原、被告双方同意租赁标的在装修和准备期间免收租金,租金自正式开业之日起计算,商场整体租金为,第一年至第三年每年租金为600000元,第四至第六年每年租金为700000元,第七至第十年每年租金为800000元。被告在正式合同签订之前先向原告支付定金100000元,(开业后,定金转入首期租金,被告收回收据,原告为被告重新开据租金收据),商场开业一周内,被告付清当年度剩余租金。租金每年交纳一次,被告应予每年开业周年的15日前向原告交纳租金。水电费方面,原告负责为被告租赁房产申请设立独立水、电计量表,并在被告开业前办完手续,被告水电表应独立开户,费用由被告直接向供电公司和自来水公司交纳。违约责任为,被告开业后,如延期支付租金,除应按照合同约定支付租金外,还应按每日1000元向原告支付违约金,超过90天,原告有权解除合同。本合同由原告盖章及法定代表人任书浩签字、被告史依桂及案外人陈泰行签字。

  合同签订后,2014年10月24日,被告开始经营商厦,在武城县工商管理部门办理了个体户营业登记,名称为武城县滕庄德信商厦,经营者为被告。经营场所为原、被告双方租赁标的。经营期限为2014年10月24日起。2015年1月11日,被告经营的武城县滕庄德信商厦正式开业。被告在合同约定的期限内向原告支付租金400000元,2015年11月16日,被告向原告交纳房租11000元。原、被告双方均认可,被告武城县滕庄德信商厦从开始装修到开业需要四、五个月的时间。2015年9月18日,被告曾向原告提出过转让申请,称武城县滕庄德信商厦是一个综合性商场,于2015年1月11日开业,由于股东之一陈泰行出事,无法待续经营,向原告提出转让申请。被告经营的武城县滕庄德信商厦开业后,一直未缴纳过水、电费。2015年11月11日和12日被告中止经营开始盘点。2015年12月1日,被告以武城县滕庄德信商厦为原告,其作为营者起诉原告,要求原告排除妨碍,撕开门锁,继续经营,并要求原告赔偿10000元损失。后,双方达成协议,自2016年1月27日起,武城县滕庄德信商厦的价值242655元的货物归原告所有并已交付,原告应支付给武城县滕庄德信商厦242655元货款{该款在本案中直接充抵。武城县滕庄德信商厦的固定资产和无形资产待双方结算后(结算的价值)在本案中处理}。经双方协商,原、被告未就被告无形资产及固定资产达成一致。被告也未就相关资产提出请求,诉讼中,被告认为违约金约定过高,如被告承担责任,申请减少承担违约金。

  以上由原告所举《房屋(商场)租赁合同》、武城县德信商厦转让申请、武城县德信商厦工商登记材料、被告提交的租金交纳单据、原、被告陈述以及本院(2015)武民初字第1110号民事调解书予以证实。

  关于原、被告所签房屋租赁合同是否有效,原告向本院提交以下证据:证一、商品房预售许可证,该许可证载明浩博-玫瑰园超市、一号、二、号、七号属原告开发,用途为商住,可公开预售。证二、武城县鲁权屯镇人民政府的证明一份,该证明内容为,浩博玫瑰园由原告开发。被告对证一真实性没有异议,但对相关性有异议,认为原告出具的不能证明其拥有房屋的所有权,也不能证明原被告之间签订的租赁合同有效,如果不能提供建设许可证和规划证,租赁合同是无效的。对证二提交的因先盖章后打印不予认可。经审查认为原告提交的证一属有权机关颁发,能够证实双方租赁标的为原告开发,原告对双方所签合同租赁的标的享有处分权,故对原告所举以上证据确认为有效证据。

  关于被告开业前装修房屋等的准备时间。原告提交以下证据,证一、德信商厦的账目及工资表。拟证明被告商厦12月份已开始开业前运作,还证明了被告方12月份工人工资的发放情况及其他消费情况。证二、德信商厦联营协议书。该协议书记载甲方为德信商厦,乙方为任永军,签收日期为2014年9月22日,拟证明被告于2014年8月份就接收了该房屋,进行了招商试运营。原告提供证人任永军、律海勇、尹春来出庭作证。证人任永军称,其从商场开始建就在那里,建起来以后,2014年9月22日其和史依桂签的联营合同,9月18号交的钱,后来就开始打货架子。2014年8月份向被告向原告交付的房屋,8月份开始装修的,史依桂装修的,商厦是2015年1月7、8号的装修好的,其是8号开始进货,商厦1月11号开始正式营业。8月份签了合同,就等于是交付了。证人尹春来作证称,其是2014年10月12日和史依桂签订的合同,8月份陈泰行给发的短信,说商厦招商,证人过来看了看这个地方,当时是德信商厦的经理带着一起看的,当时修道,证人只是大概的看了看,开着门,装修呢,当时我看的时候还没有装修完,应该没有交工。到后来就把合同签了。应该在9月份上货架子,电梯具体什么时候安装好的不知道,客梯应该是在营业提前十五天。证人感觉头一次来的时候就在里面装修,当时在道北的一间房里招商,当时见了个面,说正在装修,有史依桂、张艳杰,他们说已经装修了,当时修道,证人没有过去看。证人律海勇作证称,当时德信商厦2014年9月底招商,其过去问了问什么情况,史依桂、张艳杰都在那里,证人问了问什么情况,回去商量下,商量下感觉可以,就签了联营合同,一个多月后,张艳杰让证人进去到超市里打货架子,打完货架就开始开业,从10月6号后证人给史依桂开了一个半月的宣传车。被告是10月份才开始装修,一月份后打的货架子。那时候联营户都在里面装修、打货架,交租金是从开业那天起开始计算,签了一年的合同。经质证被告对证一不认可,认为被告记账时间为2014年12月1日开始记账的,并不是原告说的2014年8月份,记账日期和接收日期并不一定完全吻合,有可能是前期筹备工作。对证二真实性无异议,合同签订时间是2014年9月,但上面并没有写合作的期间,被告什么时候开业,联营合同什么时候开始履行,并不能说明原告签订了合同就是接收了商厦。被告对任永军证言认为,证人的证言中2014年8月份的交付是不真实的,他理解的交付是签订租赁合同,其他的需要核实。被告对尹春来证言认为,有原告与证人进行当庭串通的嫌疑,并且证人说9月份商场在安装电梯,是原告方的责任,其中陈述的是客梯是营业前十五天安装好的。被告对律海勇证言认为这个证人的证言相对真实的,第一个证人说被告开始装修是8月底,律海勇说的10月中旬开始装修的是相互矛盾的,对于证人说的电梯是12月31日装完的认可。经审查认为,被告对被告已在开业前提前进入工地施工无异议,原告提供以上证人证言能够证实被告在开业前进行了招商,并已提前进入承租商场施工。

  关于被告经营的武城县德信商厦停止经营的原因,被告认为因为原告的阻碍是武城县德信商厦停止经营的原因。被告提交以下证据:证一、照片三张、光盘一张,照片来源是被告方自己的手机拍照,光盘来源于商场的监控室,该照片显示是被告对商厦上的锁,光盘影像显示是原告派人给被告封的门,因原告的行为造成了被告停业的现状,给被告造成了巨大的损失。租金应计算至2015年11月11日。证二、海报一张,该海报显示被告方2015年11月11日有个促销活动,根本没有于2015年11月11日主动停业的意思。经庭审质证,原告对被告所举对证一的三张照片锁门是被告先锁,后来原告不放心,也上了锁,里面的商户不放心,也上了锁,不能证明是原告先锁的。对录像所显示的地方和人员都不清楚,很模糊,认为不能证明被告的证明意图。对证二有异议,来源在什么地方,原告不知情,也没有通知过原告搞什么活动。经审查认为,被告所举证一、证二无法证实原告是在被告停业前对德信商厦实施了侵权行为,也无法证实影像资料中的人员系原告工作人员。被告提交的以上证据不能充分证实被告的主张。

  关于原告所主张的电费款、水费款等其他款项。原告提交以下证据。证一、被告经营的武城县滕庄德信商厦未交款项的清单,清单上列明,被告经营的武城县滕庄德信商厦欠水费2852元、欠制暖费54000元、欠制冷费36000元、欠电费198641.88元,合计共欠291493.88元。证二、武城县电业公司滕庄供电所的证明一份。内容为,原告自2013年8月7日开户至今小区内和商厦的用电都是由原告缴纳。证三、原告从2014年12月份到现在向滕庄供电所缴纳的电费发票一宗。证四、王胜刚的证明一份。证明电表的起始码。原告提交证人任登斌出庭作证,其称,证人是原告电工,关于电费的表数是多少,有一个老表,起表码是1460,大约三四月份止码是3254.9,后来分成三块表,都是武城县德信商厦用的,有照明的、电梯的、还有其他动力,起码是AP1是1478 ,AP2是1780.9,AL是1704.2,起码数是电工给的底。商厦的电工叫王什么刚,证人和对方电工只是核对数目,没有书面的电费核算数目,有过几次,他让我给写下来抄一份。证人不管电价,只是抄下数来,报给会计。经质证,被告认为,该证据一是原告自己的证据清单,没有被告的认可,不能证明原告的主张,原告在诉状中的诉讼请求400000元,清单中超出的部分应该视为其放弃。对证二真实性有异议,是先盖得章后打印的。被告对证三有异议,认为为发票没有公章,请求法院依法核实,而且也不能证明这些发票是原告缴的费。对证四认为作为证人应该出庭作证,对这个书面证言的真实性有异议,原告代理人说证人无法出庭,后来又说刚写了一个证言,而书写的证言日期是12月21日,证人有时间给原告写证言,没有时间出庭,请法庭核实。对证人任登斌证言认为是原告的员工,也和原告法定代表人存在利害关系,被告提交的原告方电费表证人不认可,说明原告的电费表不实。被告为证明自己的主张,提交以下证据。证一、电费表一份,证明电费情况。证二、山东省物价局的文件,来源于网络,证明山东省工业用电的价格。原告对被告证一有异议,认为用电的起止码与事实不符,该证据寄来的日期及起止码的号码是伪造的,不符合客观事实。被告对证二有异议认为没有权利机关的印章,对内容的真实性不予认可。经审查认为,原告提交的证二、证三,被告在庭审时认可,未交纳过电费,本院对原告提交的证二、证三确认为有效证据,可以证实,武城县德信商厦的水电费一直由原告代交。原告提交的证一属自书证据,被告对此有异议,不能证明被告的主张。原告提交的证四,因证人未到庭按受双方当事人质询,无法核实该证据的真实性,确认为无效证据。原告方任登彬证言,因任登彬属原告员工,该证言应属原告自述,该证言被告否认,本院确认为无效证据。被告提交的证一属自书证据,本院确认为无效证据。被告提交的证二属有权机关发布的规范性文件,如属实可直接引用。

  本院认为,本案原告与被告签订《房屋(商场)租赁合同》时,被告史依桂经营的武城县滕庄德信商厦还没有成立,当时合同签订的双方为原告与陈泰行、被告史依桂。原告选择以被告史依桂为被告而不以被告史依桂的个体工商户为被告不违反法律规定,本案原、被告主体合法。根据原告提交的德信商厦向原告2015年9月18日转让申请,被告称陈泰行为“股东”,庭审中被告称不清楚陈泰行是干什么的,也未举证证明被告与陈泰行的关系,从被告史依桂的工商登记上看,武城县滕庄德信商厦为被告个人经营,陈泰行与德信商厦无关。即使是史依桂所说合伙(股东),原告选择其中一人主张权利也不违反法律规定,故本案原告起诉被告史依桂个人承担合同责任不违反法律规定。本案合同标的是原告开发的商住房,并由所在地政府证实及有权机关核发的商品房预售许可证,原告对出租房屋享有所有权,有对房屋进行处分的权利,原、被告双方所签合同不存在法律所规定的无效情形,被告的原告没有出租权及合同不具有有效性的主张不能成立,原、被告所签租赁合同合法有效。

  本案原告起诉后,被告以武城县滕庄德信商厦为原告,其作为营者起诉原告,要求原告排除妨碍,停止侵权,继续经营。通过双方最后的调解意见,被告将商厦内的商品转让给原告,以行动证实无意继续经营。另双方合同约定,被告未按照合同约定支付租金超过90天,原告有权解除合同,故原、被告所签《房屋租赁合同》应予解除,本案仅就原、被告的诉讼主张进行处理,未涉及事项不予处理,合同解除后,原、被告可就合同解除后的相关权益另行主张权利。

  原、被告2014年8月10日签订房屋租赁合同后,2015年1月11日开业,双方虽未按合同约定的形式交接租赁场所,但被告在开业前已进场施工装修,被告也未举证证明其具体的进场施工时间。双方均认可,开业前装修等事宜需要四、五个月的时间,可以看出,原告已为被告的开业准备留足时间,双方合同中也约定租金自开业起计算。被告交纳租金400000元后,2015年11月16日,被告还向原告交纳租金,被告称开业后的四个月为装修期,原告应免除被告开业后四个月的租金与事实不符,被告的主张不能成立。被告虽在2015年11月11日停业,但并未向原告移交租赁场所,租金应计算至被告向原告移交租赁场所之日。被告所辩租金应计算至2015年11月11日的主张不予支持,被告应在开业后按合同约定向原告交纳当年租金,原告要求被告支付被告开业后应交未交剩余租金的诉讼请求应予支持,扣除已支付款项,被告应向原告支付第一年租金189000元。双方约定的每日承担1000元的违约金过高,应予调整,以被告按年息24%承担所欠租金的违约金为宜。2015年11月11日和12日被告还在对其商品盘点,被告未提供足够证据证实因原告的2015年11月10日阻止经营导致其停业,被告租金应交至2015年11月11日的主张不能成立,如被告认为是原告侵权行为导致其停业,可再另行主张权利。

  原告要求被告支付电费,未能举证证明被告用电量的多少,也未能举证证实双方对电价做过约定,且该电费为武城县滕庄德信商厦所用,原告应该以其为被告,对原告要求被告支付电费的诉讼请求,本案不再审理,原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条之规定判决如下:

  一、解除原、被告双方2014年8月10日签订的《房屋(商场)租赁合同》。

  二、被告史依桂于判决生效后十日内偿付欠原告武城县浩博置业有限公司租金189000元,并按年利率24%承担欠款自2015年1月19日起至判决生效之日止的违约金。

  案件受理费7300元减半收取3650元、诉讼保全费2520元由原告负担3270元、被告史依桂负担2900元。

  如未按指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省德州市中级人民法院。

  宣判后,当事人均未提起上诉,一审判决已发生法律效力。

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